疫情後房產市場復興，新興國家或跑贏歐美

新興國家中，以泰國為例。亞洲金融風暴期間，泰國慘遭索羅斯等國際禿鷹集團的貨幣洗劫，造成1997和1998年GDP負成長，分別為-2.8%和-7.8%，泰國經濟崩盤，連帶房市一片黑暗。住宅價格指數從97年的122.46至99年只剩83.19。在08年金融海嘯期間，經濟成長率從2007年5.4%，下滑至1.7%與-0.7%。房市指數更下跌10%，從102.02下降至90.92。

即便歐美國家，房地產也難逃經濟景氣的影響。2008年美國經濟成長從1.87%下降-2.53%，房價指數亦跌至100以下。英國GDP成長率從前一年的2.431%跌至-4.248%，房地產市場也從歷史高點121.73點下跌至2009 Q1，跌幅達21.37%。

房市回溫速度：新興國家優於歐美

房地產市場雖然受景氣影響，但回升速度卻因國家發展程度而有很大的差異。美國房市花了8年的時間才回到2008年風暴以前的水準；英國房地產在08年風暴之後，在2014年勉強回到100以上的水準，而2007年的高點則成了回不去的過往。

相較之下，新興國家房產市場的恢復速度較佳。台灣房市於2000年和2008年的景氣衰退下，分別花了5年和2年讓房市回溫；泰國房地產市場在此二時期亦各自耗費1年和2年的時間扭轉跌勢。

市場發展潛力決定房市前景

為何歐美國家和新興國家的房價恢復速度差異如此之大？歐美國家多已高度發展，經濟成長有限。相較之下，新興國家具備經濟發展潛力，不論產業成長空間或是人口紅利都優於歐美國家。因此即便經濟遭遇重挫，在國家發展前景和人口剛性需求下，房地產市場仍能快速回復到原有水準，並一路爬升。

歐美與亞洲新興國家於金融危機中房市表現比較

中國即為當中最佳範例。1990年後中國經濟騰飛，鉅大的經濟潛力和人口紅利讓房產價值一路攀升。不論在哪個時期，都是扶搖直上。即便2000年和2008年金融風暴席捲亞洲與全球，也無損房產價值。

疫情後的房產復興  東南亞潛力佳

近年來，在眾多經濟區域中，東南亞表現亮眼，近10年平均GDP成長率5.35%。根據2019年11月IMF預估，該區域未來5年也都有5%以上的增速。再加上全球供應鏈移轉效應，越來越多國際製造業將生產基地遷至越南、泰國、印尼等國家，更有望使該區域成為全球新生產中心。此外，東南亞人口眾多且年輕，人口數全球第五大，僅次於中國、印度、非洲和歐洲。年齡中位數在30.2歲。因此，東南亞更被視為下一個區域經濟所在地。因為東南亞的優越條件，使其房地產更有機會在這波疫情下，浴火後迅速重生。

對海外投資者而言，匯率是投資東南亞房地產不可不考量的因素。因此必需謹慎選擇無匯兌風險的市場，如：使用美元的柬埔寨，或是匯率穩定的東南亞國家來投資，才能確保獲利，同時避免匯損侵蝕既有的利潤。